有期限型と無期限型、どちらを選ぶ? ～資金の「使う時期」から考える、ファンドの選び方～
2026年9月30日 新着
いつも『T's Funding』をご利用いただき、誠にありがとうございます。
『T's Funding』運営事務局です。
現在、『T's Funding』では運用期間に定めのある「有期限型ファンド」に加え、運用期間を定めずに運用を行う「無期限型ファンド（例：『T's Funding MT-1号ファンド』）」を提供しております。
近頃、会員の皆様より「2つのタイプのファンドにおける具体的な違いや選び方」「途中換金の手続きや仕組み」についてのお問い合わせをいただく機会が増えております。
両商品は同じ不動産クラウドファンディングですが、資金の拘束期間や流動性リスク構造が大きく異なります。本記事では、投資家の皆様にリスクや留意点を正しくご理解いただき、ご自身のポートフォリオや資金ニーズに合わせた適切なご判断を行っていただくため、両タイプの構造的違いとリスク特性について公式に解説いたします。
1. 2つの型の構造的違い
『T's Funding』が組成するファンドには、主に「有期限型」と「無期限型」の2つの特性が存在します。投資判断において重要となる比較のポイントは以下の通りです。
2. 資金の性質に応じた判断基準
投資にあたっては、まずご出資予定の資金が「いつ頃必要になる資金か（資金ニーズの時期）」を把握いただくことが極めて重要です。
(1) 有期限型：運用期間と償還時期があらかじめ確定
有期限型ファンドは、契約時点で運用終了日（満期日）が決定しています。
特徴とメリット：満期日が決まっているため、資金の将来的な使用計画が立てやすいという特徴があります。
留意点とリスク：満期時点の不動産市況が低迷している場合でも、その時点の価格で売却・処理されるため、市況の回復を待つことができず、元本割れが発生するリスクがあります。また、買い手自体が見つからない場合、運用期限を超過する恐れがございます。
(2) 無期限型：運用期間の定めがなく、長期的な運用が可能
無期限型ファンドは、運用期間を定めていない商品です。
特徴とメリット：当面使う予定のない余裕資金を長期運用する場合、再投資の空白期間（未運用期間）が生じず、資金効率を維持しやすい選択肢となります。
留意点とリスク：運営会社が不動産市況を総合的に考慮して売却判断を行うため、償還時期をあらかじめお約束することはできません。
途中での資産整理をご希望の場合は、マイページより「会員同士の持分売買」機能をご活用いただく形となりますが、買い手現れず売買が成立しない場合、ご希望のタイミングで資産整理（換金）ができない流動性リスクがございます。
【重要】出資をお控えいただくべき資金
以下のような、緊急時に使用する資金や確定した支出予定のある資金については、預貯金等での管理をご検討ください。
生活費・当面の非常用資金
納税資金
直近で支払時期が確定している教育費や住宅購入の頭金など
3. 途中換金性と市況変動に関するリスクの比較
両タイプのファンドでは、市況変化や資産整理が必要となった際のリスクのあらわれ方（リスク構造）が異なります。
持分売買機能は、長期運用における途中換金の選択肢を補完する仕組みですが、「いつでも自由に売却・資産整理ができる」ことを保証するものではありません。市場の流動性状況によっては、希望価格での譲渡が不成立となるリスクを必ずご理解ください。
4. 未運用期間（空白期間）が及ぼす実効利回りへの影響
有期限型ファンドの場合、償還から次のファンドへの出資完了までに期間が空くと、資金が運用されない状態（未運用期間）が生じます。
想定利回り年4.50%（12か月運用）の案件において、次の運用開始までに空白期間が発生した場合、全期間を通した実効年率は以下のように変化します（単純計算による試算例）。
※上記の数値は「4.50% × 12か月 ÷ (12か月 + 空白月数)」で単純化した試算値です。税金、分配タイミング、複利効果等は考慮しておらず、将来の運用成果を保証するものではありません。
無期限型は、こうした再投資に伴う「応募・抽選待ちの未運用期間」を回避できる利点がある一方、「出資後は自動的な償還が行われない」という性質を有しています。
5. 各ファンドにおけるリスクの具体像と優先劣後構造
(1) 有期限型のリスク構造（リスクの時期集中）
有期限型のリスクは「満期償還のタイミング」に集中します。運用期間中に価格変動があっても、最終的な満期時点での評価・売却価格で結果が確定するため、市況のリスクを最大限受けることになり、時期の分散や回復待ちを行うことができません。
(2) 無期限型のリスク構造（長期的なリスク曝露）
無期限型は長期間にわたって保有するため、長期的な不動産市況、法改正リスクなど、各種リスクが長期間発生することになります。
(3) 優先劣後構造の仕組みと誤解の防止
『T's Funding』では、投資家の皆様の出資元本の安全性をサポートするため、すべてのファンドで当社が一部出資を行う「優先劣後方式」を採用しております（案件により劣後出資割合は異なりますが、平均20%以上を確保）。
ここでご理解いただきたいのは、優先劣後構造がカバーするのは「対象不動産の評価額下落や収益減少に伴う一定範囲内の損失」のみという点です。
劣後出資：不動産価格下落に対するリスク軽減措置（有期限・無期限共通）
満期償還：有期限型のみが持つ「時期の確定性」
持分売買：有期限・無期限共通「売却機会の選択肢」（※成立は非保証）
「劣後出資割合が高いこと」と「持分売買で買い手が見つかること（流動性）」は全く別の要素です。混同されないようご注意ください。また、分配金は計算期間の権利確定日に持分を保有されている投資家様へ支払われ、期中売買における日割り計算は行われません。
6. 投資判断のケーススタディ
※以下は、投資家様のご状況に応じた基本的な考え方の例示です。特定の運用を推奨するものではありません。
7. ご投資に際しての共通注意事項
有期限型・無期限型のいずれにおかれましても、以下の投資リスクがございます。詳しい記載につきましては、ファンド申し込み時の契約成立前書面をご確認ください。
元本保証について：当サービスが提供する商品は元本保証ではありません。対象不動産の価格下落、賃料収入の減少、テナントの退去、運営会社の状況等により、想定利回りを下回る、または出資元本に欠損が生じるリスクがあります。
想定利回りについて：表示されている想定利回りは税引前の数値であり、将来の運用成果を保証・確定するものではありません。
税制上の取扱い：分配金には20.42%（所得税＋復興特別所得税）が源泉徴収されます。
ご出資にあたっては、必ず案件ごとに交付される「契約成立前書面」および「約款」の全文を事前によくお読みいただき、内容を十分にご理解のうえ、ご自身の判断でお手続きください。
8. よくあるご質問（FAQ）
Q. 無期限型ファンドは、運営会社（T's Funding）が途中買い取りを行ってくれますか？
A. いいえ。当社による持分の買い取り（買い取り保証）は一切行っておりません。無期限型における持分売買機能は、会員様同士の取引の場（システム）を提供するものであり、売買成立を保証するものではありません。
Q. 無期限型ファンドはいつでも新規で申し込めますか？
A. 新規募集（一次募集）の実施時、または既に募集終了している無期限型ファンド（例：『T's Funding MT-1号ファンド』）において、既存会員様からの「持分売買の出品」がある場合にのみ取得可能です。出品がない場合は購入いただけません。
Q. 有期限型から無期限型へ直接乗り換える（振り替える）制度はありますか？
A. 直接の振替制度はございません。有期限型ファンドが満期を迎えて償還された後、改めて無期限型ファンドの募集や持分売買へお申込みいただく手順となります。
Q. 有期限型と無期限型、どちらがより「安全」と言えますか？
A. 「安全」の定義により異なります。「償還時期の確実性」を重視される場合は有期限型が適しており、「市況低迷期に売却を強制されず保有を続けられる柔軟性」を重視される場合は無期限型が適しています。なお、いずれのタイプも元本保証はなく、優先劣後構造によるリスク軽減措置が適用される点は共通です。
『T's Funding』運営事務局では、投資家の皆様のご資産の性質や投資目的に合致したファンドをご選択いただくことが、健全で長期的な投資パートナーシップに不可欠であると考えております。
今後とも『T's Funding』を何卒よろしくお願い申し上げます。
