お役立ち情報 詳細

いつも『T's Funding』をご利用いただき、誠にありがとうございます。

今回は、不動産クラウドファンディングの基礎を解説する「初心者向け公式解説シリーズ」を配信いたします。

第1回目のテーマは、「不動産クラウドファンディングの基本的な仕組みと構造とリスク」です。

1. 資金調達から分配・償還に至る「4つのプロセス」

不動産クラウドファンディングは、複数の投資家の皆様の出資金と、弊社の出資金を原資としてファンドを組成し、特定の不動産を運用する仕組みです。その具体的なプロセスは以下の4つの段階に分かれています。

① ファンドの組成と出資募集

弊社が市場から取得候補となる不動産を選定し、その事業計画（予定運用期間、想定利回りなど）を明示して投資家の皆様から出資を募ります。実際の画面では、「契約成立前書面」として投資家の皆様にダウンロードいただきます。

② 不動産の取得と事業開始

集まった出資金をもとに、弊社が対象不動産を取得します。不動産の所有権は、ファンドの営業者（運営会社）に帰属し、投資家の皆様は「匿名組合員」として、出資持分に応じた財産的権利（利益分配を受ける権利）を有することになります。

③ 運用（賃貸管理・維持）

運用期間中、対象不動産から発生する「賃料収入（インカムゲイン）」から、管理費や固定資産税などの諸経費を差し引いた利益が、分配金の原資となります。『T's Funding』では、事前の分配シミュレーションや、期中の運用報告で、直近の収支をもとにした予想や、運用中の実際の収支が細かく確認できます。

④ 運用終了（売却による償還）

予定された運用期間の満了時、または運用期間中に、対象不動産を第三者へ売却します。この「売却益（キャピタルゲイン）」および売却代金をもとに、投資家の皆様の出資金の償還手続きを行います。

2. インカムゲイン型ファンドとキャピタルゲイン型ファンドの違い

不動産クラウドファンディングの収益源は、上述の通り2種類に大別されます。家賃収入が主になっている「インカムゲイン型」と、不動産の売買差益や開発によって収益を上げる「キャピタルゲイン型」があり、それぞれ異なるリスクが存在します。

①賃料収入（インカムゲイン）の変動要因

対象不動産の入居率低下（空室の発生）や、周辺相場の下落による賃料減額が発生した場合、当初想定していた利益を下回る可能性があります。

予定されていた分配金の額が減少、または分配が実施されないリスクが生じます。

②売却益（キャピタルゲイン）の変動要因

不動産市場の景気後退や、金利動向の上昇、あるいは対象物件の劣化などにより、想定していた価格で売却できない、または売却が長期化する可能性があります。

運用期間の延長を余儀なくされる可能性や、売却損が発生した場合には、償還される元本が当初の出金額を下回る（元本割れ）直接的な要因となります。

③ 収益源の違いによるリスクの現れ方

インカムゲイン型ファンドとキャピタルゲイン型ファンドはリスクの現れ方が大きく異なります。

インカム重視の場合： 賃料は毎月の動きが比較的予測しやすいため、運用の途中での「分配金の安定性」に繋がりやすい特徴があります。

キャピタル重視の場合： 最終的な売却価格は終了時の市場環境に左右されるため、予測が難しい反面、成果次第でリターンが大きくなる可能性と、一転して「元本割れや期間延長」に繋がるリスクが背中合わせになります。

ファンドを選ぶ際は、その予定利回りの原資がどちらの性質を強く持っているかを確認することが大切です。

3. 「匿名組合契約」の法的性質と流動性の制限 

不動産クラウドファンディングの多くは、法律上「匿名組合契約」という形式を採用しています。この仕組みには、投資家の皆様を保護する側面と、制限する側面の両方が存在します。

①有限責任による保護

投資家の皆様は、ご自身が出資された金額以上の損失を負担することはありません。万が一、ファンドに大きな損失が出た場合でも、追加の資金拠出を求められることはありません。

②流動性リスク

匿名組合員の出資持分は、第三者への譲渡や解約は行えない場合が多く、運用の途中で予期せぬ資金ニーズが生じた場合でも、原則として途中で資金を回収することは困難です。

このような流動性の課題に対し、『T's Funding』では、会員様同士で出資持分を売買できる「持分売買機能」を提供しております。

▼「持分売買機能」についてはこちらから

https://tsfunding.jp/blog/list/detail/18

投資家の皆様におかれましては、これらの構造をご理解いただき、リスク特性をご確認のうえ、慎重にご判断いただけますようお願い申し上げます

次回は、万が一の価格下落時に投資家の皆様の出資金（元本）に対するリスクを一定の範囲で抑制する「優先劣後構造」の仕組みについてです。

今後とも『T's Funding』をよろしくお願いいたします。