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いつも『T's Funding』をご利用いただき、誠にありがとうございます。 

今回は、不動産クラウドファンディングの基礎を解説する「初心者向け公式解説シリーズ」を配信いたします。
（前回の記事はこちら▶不動産クラウドファンディング入門編① ～基本的な仕組みと構造 ～）

第２回目のテーマは、不動産投資に伴う価格下落リスクを一定の範囲で抑制する仕組みである「優先劣後（ゆうせんれつご）構造」についてです。 

1. 優先劣後構造とは？

「優先劣後構造」とは、事業で生じた損失の負担順位に優先順位（優先と劣後）を設けることで、投資家の皆様の出資金に対するリスクを軽減する仕組みです。

• 『T's Funding』のファンド運用では、出資枠を以下の2つに区分して資金を募ります。
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・優先出資者（投資家の皆様）： 運用益の分配や出資金の償還において優先的な権利を有します。

・劣後出資者（T's Funding運営会社）： 優先出資者に後れて分配・償還を受ける権利を有します。

2. 『T's Funding』の優先劣後構造の特徴と取り組み

『T's Funding』では、運営会社自らがリスクを一定範囲で負担することで、投資家の皆様と同じ目線で安全性の向上に努める取り組み「プロシェア不動産」を展開しております。

現在、『T's Funding』で組成・運用されているファンドのうち、劣後出資比率20%以上を設定した「プロシェア不動産」が97.5％※を占めております。

運営会社が十分な割合の劣後出資を行うことで、万が一の賃料減収や物件評価額の下落が生じた際にも、まずは運営会社の出資金から損失を補填する体制を整えています。

※2026年8月現在の運用実績に基づく数値です。ファンドごとの具体的な割合は個別の募集要項をご確認ください。

3. 万が一の損失発生時にどう作用するか？

『T's Funding』のファンド運用では、主に運用物件から生じる「賃料収入」を原資として分配金が支払われます。

しかし、運用期間中には「一時的な空室の発生」や「賃料の減額」、「修繕の発生」といったリスクが存在しますが、優先劣後構造が設定されているファンドでは、こうした事態が生じた際に以下のように作用します。 

1.運用期間中の賃料減収が発生した場合
空室等により想定していた賃料収入が減少した場合でも、発生した収入はまず「優先出資者（投資家）」への予定分配金に優先して充当されます。減収分の損失は、まず「劣後出資者（運営会社）」が得るべき分配金から差し引かれます。

2.運用終了時に物件評価額・売却価格が下落した場合 運用終了時に物件の評価額や売却価格が運用開始時を下回った場合、発生した損失はまず劣後出資者である『T's Funding』が全額負担します。

4. 具体的な試算例

総金額1,000万円（優先出資：800万円 / 劣後出資：200万円）のインカムゲイン型ファンドを例に、具体的な影響を試算します。 

■ ケースA：空室発生や評価下落により、100万円（10%相当）の損失が発生した場合

・作用： 発生した損失100万円は、全額劣後出資者（運営会社）の出資金200万円の中から吸収されます。

・結果： 優先出資者（投資家）への予定分配金および優先出資元本800万円には影響を及ぼさず、全額が償還されます。

■ ケースB：稼働率低下や市場悪化により、300万円（30%相当）の損失が発生した場合

・作用： 発生した損失300万円のうち、劣後出資の上限である200万円までは運営会社が負担します。しかし、劣後出資額を超える残り100万円分の損失は吸収できません。

・結果： 劣後出資額を超過した100万円の損失は優先出資者に影響し、分配金の不配や優先出資元本の減額（元本800万円に対し700万円の償還＝元本毀損）が発生します。

5. ご投資に際してご理解いただきたい留意点（リスク）

優先劣後構造は投資家保護の観点から非常に有益な仕組みですが、すべてのリスクを排除するものではありません。以下の点についてあらかじめご理解いただくことが大切です。

・元本保証および利回りの確定ではありません 劣後出資比率を超える大幅な賃料減収や価格下落が発生した場合は、投資家の皆様の出資金や分配金にも影響が及びます。出資法等に基づき、元本や利回りが保証された商品は存在いたしません。 ・ファンドごとに劣後出資比率が異なります 対象物件の特性や運用期間に応じ、ファンドごとに劣後出資の割合（10%〜30%等）は異なります。出資をご検討の際は、各ファンドの「契約成立前交付書面」や「商品説明要項」にて個別の条件をご確認いただくようお願いいたします。 ・運用期間中の流動性リスクについて 不動産クラウドファンディングは、原則として運用期間中の途中解約や持分の譲渡が制限されています。投資後に急な資金ニーズが生じた場合でも、途中で償還を受けることは困難であるため、余剰資金でのポートフォリオ形成をおすすめいたします。

今後も投資家の皆様に対する透明性の高い情報開示に努めてまいります。引き続きご愛顧賜りますよう、よろしくお願い申し上げます。